La vente d’un bien immobilier est un acte majeur qui engage lourdement le vendeur. Ce dernier se trouve en effet soumis à une obligation d’information et de garantie envers l’acquéreur. Parmi les obligations du vendeur, la garantie des vices cachés occupe une place prépondérante. Qu’est-ce qu’un vice caché ? Quelle est l’étendue de cette garantie et comment peut-elle être mise en œuvre ? Nous allons répondre à ces questions, en nous appuyant sur la loi et la jurisprudence.
Définition du vice caché
Un vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il avait connu ce défaut. Il doit être grave (c’est-à-dire rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer fortement son usage), antérieur à la vente et inconnu de l’acquéreur au moment de celle-ci.
L’obligation d’information du vendeur
Selon le code civil français, toute personne qui vend un bien immobilier a une obligation d’information. Cela signifie qu’elle doit informer l’acheteur de tous les éléments dont elle a connaissance et qui pourraient influencer sa décision d’achat. Cette obligation concerne notamment les éventuels défauts ou vices cachés du bien vendu.
La mise en œuvre de la garantie des vices cachés
Pour mettre en œuvre la garantie des vices cachés, l’acheteur doit prouver la présence d’un vice caché, sa gravité, son antériorité à la vente et le fait qu’il était inconnu de lui au moment de celle-ci. Il dispose pour cela d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Les conséquences juridiques d’un vice caché
Lorsqu’un vice caché est reconnu par le juge, plusieurs solutions peuvent être envisagées : soit la résolution de la vente (annulation), soit une diminution du prix. Dans certains cas, le juge peut condamner le vendeur à verser des dommages-intérêts à l’acheteur.
Conseils pour se prémunir contre les risques liés aux vices cachés
Pour éviter toute mauvaise surprise liée aux vices cachés lors de la vente d’un bien immobilier, il est recommandé au vendeur de faire réaliser un diagnostic complet du bien par un professionnel avant la mise en vente. De même, il doit être particulièrement vigilant lorsqu’il remplit le questionnaire sur les caractéristiques du bien fourni par le notaire.
D’autre part, si vous êtes acheteur et que vous découvrez un vice après votre acquisition; n’hésitez pas à consulter un avocat afin qu’il vous aide à faire valoir vos droits.
Ainsi, si vous êtes amenés à vendre un bien immobilier, garder en tête ces informations sur le vice caché pourrait vous éviter certains désagréments. En tant que vendeur, il est primordial de respecter votre obligation d’information afin que votre acquéreur ne revienne pas vers vous pour faire jouer cette garantie des vices cachés.
